다주택자 양도세 중과
5월 10일 재개 확정
세금 최대 3배 폭탄
4년간 유예됐던 중과세 종료 · 장기보유특별공제도 배제
강남 4개구 + 서울 전역 + 경기 12개 지역 해당자 필독
- 2022년 5월부터 4년간 유예됐던 다주택 양도세 중과, 5월 10일부터 전면 재개
- 2주택자 기본세율 +20%p, 3주택 이상 +30%p 중과세율 즉시 적용
- 장기보유특별공제(최대 30%) 완전 배제 — 오래 갖고 있어도 공제 없음
- 5월 9일까지 계약금 지급 완료 시 잔금·등기 4~6개월 유예 가능
- 이재명 대통령 "비거주 주택 장특공제 축소·폐지" 추가 개편 예고
- 세금 부담 최대 2~3배 증가 — 강남 10억 차익 기준 수억 원 차이
4년간 이어져 온 유예 조치가 단 하루 만에 끝납니다. 5월 9일까지 매도하면 일반 누진세율(6~45%)만 내면 되지만, 5월 10일부터는 조정대상지역 다주택자라면 중과세율이 자동 적용됩니다.
| 구분 | 기본세율 | 중과 추가 | 최고 세율 |
|---|---|---|---|
| 1주택자 | 6~45% | 없음 | 45% |
| 2주택자 | 6~45% | +20%p | 65% |
| 3주택 이상 | 6~45% | +30%p | 75% |
| 유예 기간 중 | 6~45% | 중과 없음 | 45% |
* 조정대상지역 내 2년 이상 보유 주택 기준. 보유 기간 2년 미만이면 60~70% 단기 양도세율 별도 적용.
오래 보유한 주택을 팔 때 양도차익에서 일정 비율을 공제해주는 제도입니다. 유예 기간 중에는 다주택자도 최대 30%까지 적용받을 수 있었습니다.
그런데 5월 10일부터는 조정대상지역의 다주택자가 집을 팔면 장특공제가 완전히 0%가 됩니다. 10년 이상 갖고 있어도 단 1원도 공제받지 못합니다. 이것이 단순 세율 인상보다 더 큰 충격인 이유입니다.
더 나아가 정부는 비거주 주택에 적용되는 장기보유특별공제를 추가로 축소하거나 폐지하는 방안까지 검토 중입니다. 7월 세제 개편 때 구체적 내용이 나올 전망입니다.
이렇다 보니 5월 9일 이전에 매도를 마치려는 다주택자들이 몰리고 있습니다. 하지만 이미 "급매물은 끝났다", "4월 중순 이후에는 토지거래허가 처리 기간(평균 15영업일) 때문에 기한 내 계약 완료가 어렵다"는 얘기도 나옵니다.
중과세는 조정대상지역 내 주택을 팔 때만 적용됩니다. 서울 전역 + 수도권 일부 지역이 해당합니다.
* 조정대상지역 지정 현황은 국토교통부 또는 홈택스에서 최신 정보를 확인하세요. 지역 지정은 변경될 수 있습니다.
"팔 사람은 다 팔았다." 중과 유예 종료를 앞두고 시장에서는 이미 4월부터 급매물이 소진됐다는 분석이 나옵니다. 일부 다주택자는 매도 대신 자녀에게 증여하는 방향으로 선회하고 있으며, '증여 러시'가 이어지고 있습니다.
문제는 5월 10일 이후입니다. 중과가 재개되면 세금 부담 탓에 다주택자들이 매물을 회수하면서 '매물 잠김 현상'이 심화될 수 있다는 우려가 나옵니다. 전세 매물 감소와 맞물리면 시장 불안이 더 커질 가능성이 있습니다.
- 5월 9일까지 계약금 지급 완료 시 잔금·등기 4~6개월 유예 가능 — 마감 임박
- 토지거래허가구역이면 허가 처리 기간(약 15영업일) 감안해 이미 늦을 수 있음
- 5월 10일 이후 매도 시 세무사 상담 필수 — 장특공제 배제로 세액 크게 달라짐
- 분할 양도 전략 검토 — 여러 채를 다른 과세연도에 나눠 팔면 세율 낮출 수 있음
- 부담부 증여 활용 — 자녀에게 대출 포함해 증여 시 양도세·증여세 동시 절감 가능
- 주거용 오피스텔은 실사용 목적 따라 주택 수에 포함될 수 있으니 반드시 확인
- 1주택자는 이번 중과 재개와 무관 — 장특공제 최대 80% 그대로 유지
- 단, 양도가액 12억 초과 고가 주택은 초과분에 양도세 부과 — 계산 필요
- 조정대상지역 취득 시 보유 2년 + 거주 2년 비과세 요건 여전히 적용
- 7월 세제 개편 때 비거주 장특공제 추가 축소 여부 계속 모니터링 필요
D-4, 시간이 없습니다
결정이 늦어질수록 세금은 커집니다
4년간의 유예가 끝납니다. 다주택자라면 지금 즉시 보유 현황과 매도 타이밍을 세무사와 함께 점검하세요. 정확한 세액 계산 없이 움직이면 수억 원의 손실이 날 수 있습니다.